Taşınmaz değerlemesinde kullanılan finansal ve sayısal yöntemler: Topsis ve yeni çoklu kriter modelleriyle bir uygulama

Abstract

Bu çalışmada, İzmir iline ait beş farklı ilçede bulunan taşınmazların sahip olduğu ölçüt özellikleri kullanılarak, başarı durumlarının belirlenmesine yönelik bir model geliştirilmiş ve bu modelden hareketle en iyi başarıyı gösteren ilk üç taşınmazın sahip olduğu piyasa fiyatının, gerçekte olması gereken fiyattan ne kadar eksik ya da fazla belirlendiği ortaya konulmaya çalışılmıştır. Çalışmada öncelikle taşınmazların ölçütler itibari ile sıralamalarını belirlemek için çok ölçütlü karar verme yaklaşımına dayalı TOPSIS yöntemi kullanılmıştır. Daha sonra ise TOPSIS yöntemiyle sıralamaya alınan taşınmazlar için yine çok ölçütlü karar verme yöntemlerinden biri olan ve Vida Maliene, Arturas Kaklauskas ve Edmundas Kazimieras tarafından geliştirilen Yeni Çoklu Ölçüt modeli kullanılmıştır. TOPSIS yöntemi belirli ağırlıkları dikkate alarak, tüm ölçütlerin birlikte değerlendirilmesine olanak veren çok ölçütlü bir karar verme yöntemidir. TOPSIS yöntemi, sağlam temelli mantık yapısı, ideal ve ideal karşıtı çözümleri aynı zamanda dikkate alması ve kolay hesaplama aşamaları ile yaygın bir kullanım alanına sahiptir. Çalışmada ikinci model olarak uygulanan Yeni Çoklu Ölçüt modeli ise, piyasa değerleme ve karar verme ilkelerine dayanmakta ve geleneksel karşılaştırmalı tekniklerle aynı çizgide bulunmaktadır. Bu nedenle model, dolaylı karşılaştırmalı değerleme teknikleri içerisinde sayılabilir. TOPSIS modelinin uygulanmasında, her bir taşınmaz için dokuz farklı ölçüt kullanılarak karar matrisi oluşturulmuş ve her biri için TOPSIS puanı hesaplanmıştır. Her bir ölçüt için ayrı ayrı olarak hesaplanan TOPSIS puanlarına göre taşınmazlar sıralanmış ve taşınmaz sahibi olmak isteyen açısından seçim yapılmıştır. Daha sonra Yeni Çoklu Ölçüt modeliyle satın alınması düşünülen taşınmazların değerleri hesaplanmıştır. In this study, a model is developed to determine the performance of real estates in five different district of Izmir using criteria features of them and starting from this model, it?s tried to be detemined how more or less, market value of first three real estate which has shown the best performance, defined from the price they really should be. In the study firstly, TOPSIS method ,which is based on multiple criteria decision making approach, is used to determine the performance of real estates respect to the criterias. After, New Multiple Criteria Method which is again a multiple decision making method and developed by Vida Maliene, Arturas Kaklauskas and Edmundas Kazimieras is used for the real estates which are ranked respect to their performance by TOPSIS method. TOPSIS is a multipurpose decision-making method which allows the evaluation of all criteria together by taking into account the specific weight of all. TOPSIS method, has a common use area by having a well founded logic structure, taking into account anti ? ideal and ideal solutions at the same time and having a simple calculation procedure. The New Multiple Criteria model, which is applied as a second model in the study, is based on market valuation and decison making principles and is in line with traditional comparative techniques. For this reason method, it can be considered within a indirectly comparative valuation techniques. In the implementation of the TOPSIS method, decision matrix was created by using nine different criteria for each real estate and TOPSIS score was calculated for each one. Real estates was ranked according to the TOPSIS score which was calculated seperately for each criterion and the selection is made in terms of the customers who want to have real estate . Then, the values of the Real Estates that considered to be purchased were calculated by New Multiple Criteria model.